任意売却 倒産専門の弁護士が解説
Part.3 任意売却と競売

任意売却を理解するのに、競売との比較をするとわかりやすいかも知れません。

そこで、競売手続の典型的な流れをみてみましょう

(1) 支払い不能

(2) 住宅ローン等の期限の利益喪失

(3) 担保権者からの競売開始の申立

(4) 競売開始決定

(5) 現況調査(執行官の物件調査)

(6) 配当要求終期の公告

(7) 期間入札の通知

(8) 期間入札の開始

(9) 改札日

(10) 売却許可決定

(11) 物件の引渡し

競売にかかる期間は、おおむね半年強といったところです。

競売と任意売却では、単純にかかる時間を比較すると、任意売却の方がおおむね早く解決します。しかし、なかなか買い手が見つからない場合は、担保権者も待ちきれず、任意売却の途中で競売が開始されることもあります。その場合には、競売で売却許可決定がでるまでが、任意売却可能期間と言うことになります。

ここがポイント!

しかし、任意売約と競売との最も重要な違いは、残る住宅ローン等の金額の違いにあります。
ごくごく単純な例を挙げましょう。

市場価格で1、000万円の評価がつく物件について、1、200万円の抵当権がついていたとします。これを任意売却する場合、売却価格の1,000万円から任意売却の経費を差し引いた残額が、担保権者への配当に充当されます。仮に経費が50万円だったとしますと、

任意売却では

(1) 200万円 - 950万円 = 250万円(ローン残高)
競売を選択すると(市場の7割程度で競落されるとして)
(2) 200万円 - 700万円 = 500万円(ローン残高)
となります。

債務者がこれから残高を返済しようとすれば、できる限りローン残は低く抑えたいと考えるのは当然ですから、競売よりも任意売却を選択した方が適切なのです。
ここに、任意売却をしていく意味があります。

ただし、競売は悪いことばかりではありません。
よく考えてみると、住宅ローンが支払えていないために、結果的に競売にかけられているわけですから、いってみれば、タダで住んでいることになります。
そこで、本来ならば支払わなければならない住宅ローン分や家賃分をどんどんと貯めていき、来たるべき引っ越しに備えることになります。

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