任意売却 倒産専門の弁護士が解説
Part.2 任意売却とは

結局、住宅はあきらめることにした場合、一つ疑問が生じます。
通常自宅を売る場合は、自宅に何も担保がついていない、そして何ら差押もされていない状況で、市場価格で売却し、そしてその売却代金全額を次の物件購入であるとか、他の借金の返済であるとか、あたらしい事業を立ち上げるための資金するということが最も典型的な売却のありようであると思います。

しかし、自宅に住宅ローンの担保がついていたり、事業用資金を借り入れる際につけた担保権がついている場合には、少なからず、オーバーローンになっています。
オーバーローンとは、自宅の評価よりも、担保がつけられた借金等の残高の方が多い場合です。

自宅の評価 < 担保がつけられた借金の残額

つまり、担保をつけている債権者(以下「担保権者」といいます)は、物件を売却したとしても、全額の返済を受けられるわけではありませんから、物件の売却を簡単には認めてもらえないのではないかという点です。
しかし、そうだとすると、担保権者は一向に債権を回収できないことになってしまいます。

それでは、担保権者がとることのできる選択肢は、競売しかないということになってしまいます。
しかし、競売は物件を市場で売った場合の6割から7割程度と言われています。
従って、担保権者は本来であれば回収できるその3割から4割を、競売を選択することによって回収できなくなってしまうのです。
そこで、任意売却が効力を発揮することになります。

ここがポイント!

すなわち、そもそも完済ができないことが前提で、なるべく高い価格で物件を売却し、返済額を上げる方法が任意売却ということになります。

ここで典型的な任意売却の流れを簡単に説明しましょう

(1) 支払い不能

(2) 住宅ローン等の期限の利益喪失(住宅ローンを一括返済しろ、ということです)

(3) 任意売却を選択

(4) 仲介業者の選定

(5) 購入者の募集

(6) 購入予定者からの買い付け希望

(7) 配分案の作成

(8) 担保権者の同意

(9) 売買契約・決済

(10) 引っ越し

任意売却は、担保権者の同意が一番のポイントです。
従って、ポイントとしては、銀行などの担保権者と、きちんと交渉してくれる仲介業者と弁護士を選ぶことが重要です。
任意売却に要する期間は、購入希望者がいつ出てくるかによっています。従って、2ヶ月程度できまることもあれば、1年近くかかってしまうこともあります。

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